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Le marché locatif de Koh Samui

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Le Marché locatif de Koh Samui

un état des lieux et ses perspectives

Résidant depuis de nombreuses années sur l’île et travaillant dans ce secteur d’activité, l’équipe de SAMUI ESTATE AGENCY a une vision très affûtée du marché locatif actuel et de ses perspectives futures. Dans le monde, il est d’ailleurs annoncé qu’à l’horizon des années 2020/ 21 ce marché, en terme de chiffre d’affaires, supplantera celui de l’hôtellerie. Mais, ne vous réjouissez vous pas trop vite, car pour un propriétaire de bien immobilier, tirer son épingle de jeu sur Koh Samui demandera beaucoup d’efforts, de persévérance et de professionnalisme. Soyez-en d’ores et déjà persuadé !

Bien que le marché, comme partout ailleurs, se subdivise entre deux catégories, celui de la Longue durée et celui de la Courte durée (les vacances), nous allons nous attarder essentiellement sur celui de la location de vacances. Nous reviendrons sur le marché du Long Terme en fin de dossier.

La Réalité des Chiffres


AIRBNB qui est sans nul doute l’OTA (Online Travel Agency) le plus gros générateur de réservations – Location de vacances – sur l’île de Koh Samui, possède avec sa société AIRDNA dont voici le site : airdna.co, un ensemble de statistiques passionnante sur Koh Samui (et dans le monde) dont nous vous présentons quelques extraits.

Le marché locatif de Koh Samui. Le dossier complet !

Bien que le marché soit prometteur en terme de croissance, la concurrence est dure sur Koh Samui et il semble qu’à ce jour l’offre soit plus importante que la demande. D’où des parts de gateaux qui se rétrécissent d’année en année en terme de réservations. Paradoxe, les constructions de villas se multiplient de plus en plus, et vous trouverez sans doute même des programmes immobiliers promettant des rendements à 10% l’an. La réalité semble bien au-dessous et plus proche des 6%.

La vision du marché de la location de vacances que nous avons, est loin d’être pessimiste, bien au contraire, mais il est clair à nos yeux, qu’il ne suffit pas de faire construire (ou d’acheter une villa neuve), d’ouvrir ses portes et de s’attendre à ce que des réservations affluent.

C’est dans cet esprit que nous développerons ci-après nos meilleurs conseils pour vous positionner avec force sur ce marché.

source Airdna

LOCATIONS ACTIVES

4 831 : dont 85% de maisons entières, 14% de chambre privée (hôtels), et 1% de chambres partagées.

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE

Forte concentration dans le NORD de Koh Samui,  NORD-EST & NORD-EST. Les quartiers SUD & SUD-OUEST de l’île restent faible en concentration.

NOMBRES DE CHAMBRES

La moyenne sur l’ensemble du parc est de 2,6 chambres. (studios : 5%, 1 chambre : 25%, 2 chambres : 24%, 3 chambres : 22%, 4 chambres : 12%, 5 chambres et + : 12%).

CROISSANCE DU MARCHÉ

51% par an. Avec forte progression depuis 2016.

SEJOUR MINIMUM

Le séjour minimum constaté & proposé par les hôtes sont : 1 nuit : 34%, 2 nuits : 13%, 3 nuits : 33%, 4-6 nuits : 13%,  de 7 à 29 nuits : 7%.

HÔTES & SUPERHOSTS

1 102, Hôtes actifs dont 12% de Superhost (qui est un critère de recherche actif au sein des pages Airbnb). Simple listing : 54% et multiple listing : 46%. A savoir : 70% des hôtes appliquent des conditions d’annulation strictes.

ÉQUIPEMENTS LES + DEMANDÉS

82% sont équipés d’une piscine. 98% ont internet, ce qui est de nos jours l’équipement le plus demandé, avec de plus le souhait d’une excellente connexion.

LANGUES PARLÉES

Les langues parlées par les Vacanciers Airbnb sur Koh Samui sont dans l’ordre : ANGLAIS : 46%, FRANÇAIS : 13%, ALLEMAND : 11%, ESPAGNOL : 10%,  RUSSE : 7%, CHINOIS : 4%.

10 Conseils pour mieux louer sur Koh Samui

lorsque vous achetez un bien immobilier

Choisir le quartier de votre bien immobilier

CHOISIR SON QUARTIER

Comme le signalent les statistiques Airdna, il est important de choisir son quartier pour optimiser votre ouverture au marché de la location de vacances sur Koh Samui. Les quartiers les plus convoités par les vacanciers sont (classement par ordre alphabétique, non par importance) Bang Po, Bangrak, Bophut, Chaweng, Choeng Mon, Lamai, Maenam.

Le sud de l’île, plus calme, loin des centres d’intérêts (loisirs, vie nocturne, grand choix de restaurants, walking street) attirera une clientèle moindre qui recherchera d’avantage la tranquillité, la nature. Nous déconseillerons le quartier de Nathon, qui reste un port d’arrivée et de départ, et se positionne loin derrière tous les autres quartiers de l’île.

Choisir son quartier avant d'investir pour un achat immobilier sur Koh Samui.
Choisir son bien immobilier

CHOISIR SON BIEN IMMOBILIER

C’est sans aucun doute, le choix qui aura le plus de conséquences. Il faut donc le choisir en se mettant à la place des vacanciers comme si c’était vous qui louiez ? Posez-vous les bonnes questions. Est-il près de commodités, de la plage et des restaurants le soir. Est-il facile d’accès pour les taxis ou les minibus pour les transferts aéroport… Faites peut-être abstraction de votre subjectivité personnelle et pensez pratique. A-t-il une vue mer ? C’est un critère à ne pas sous-estimer, si vous avez le budget. Pour le style nous préconiserons le contemporain plutôt que le style Thai qui a moins de succès de nos jours. Un détail qui peut avoir son importance : A-t-il une pièce supplémentaire pour héberger une employée de maison ? Elle sera toujours pour vous un atout, surtout si vous vivez hors Thaïlande la plupart du temps.

EVALUER L’ETAT GENERAL DU BIEN

Que cela soit dans le neuf ou dans l’ancien, évaluez avec précision son état général ou comment il risque de vieillir. La qualité des matériaux mis en oeuvre, les futures réparations à effectuer, l’entretien du bâtiment et de la piscine sont des critères qui risquent de gréver votre rentabilité future. Nombre de propriétaires sur Koh Samui qui par exemple ont subi des fuites importantes lors des fortes pluies de moussons, dues au toit qui ne présentait pas une étanchéité suffisante. Sans compter les dégâts occasionnés et les coûts générés, vos clients, se plaignent, demandent des remboursements et ne vous mettent pas de bonnes appréciations. Si vous n’êtes pas un pro du bâtiment, faites-vous aider par un constructeur local de confiance qui vous délivrera son expertise et saura vous conseiller. Enfin, soyez tout simplement bien assuré.

Avant d'acheter en vue de louer. Faire son étude de marché.

FAIRE UNE ÉTUDE DE MARCHÉ

Votre étude de marché doit être concrète. Le ou les biens que vous étudiez en vue d’un achat, sont peut-être déjà sur le marché de la location de vacances. Quels sont leurs résultats ? Sur Airbnb ? Y-a-t-il des commentaires clients qui peuvent vous éclairer ou vous avertir ? Faites aussi un tour sur le site de TripAdvisor ou de Booking.com. Si non, étudiez les biens du proche voisinage. Allez sur le site d’Airbnb ou les autres OTA et recherchez les et analysez leurs calendriers, leur taux d’occupation.

N’oubliez jamais que si vous souhaitez louer et en tirer des résultats financiers, il faut mieux investir dans un bien existant ayant un historique positif sur le marché de la location de vacances. C’est plus sur que de commencer de rien, sans historique et sans avis clients. Aidez-vous également des statistiques fournies par Airdna, c’est un abonnement payant, mais qui peut vous apporter beaucoup d’éléments dans l’aide à la décision.

AVOIR LE JUSTE PRIX PAR NUIT

Avant de faire votre choix d’achat, le calcul du Retour sur investissement (ROI) potentiel devra être établi. Pour cela, il va falloir faire quelques calculs. La première des choses est de déterminer votre tarif à la nuitée. Là, encore, aidez-vous du site Airbnb et cherchez les biens qui correspondent à votre futur choix, et notez les prix selon les saisons. Aidez-vous si besoin d’un tableur comme Excel ou Google drive (gratuit).

Puis il va vous falloir estimer votre taux d’occupation mensuel (selon les courbes de saisonnalité), et ensuite globalement à l’année. Enfin, calculez les dépenses que vous allez faire sur un an (Commissions des OTA, frais de personnel ou de Management, entretien de la piscine & du jardin, Eau & électricité, etc…). Nous vous avons trouvé des outils en ligne qui pourront vous aider : LearnAirbnb ou encore chez Rented.com.

Le ROI se calcule ensuite ainsi : (Revenus locatifs annuels – dépenses et coûts) / prix de la propriété.

ÊTRE BIEN CONSEILLÉ AVANT D’ACHETER

Nous le dirons jamais assez, soyez bien entouré avant d’acheter. Les conseils d’un Avocat spécialisé, qui parle votre langue sont un atout majeur avant toute décision. Les lois et la langue locales sont bien différentes de votre pays et il s’agit de bien comprendre ce que l’on va faire en achetant un bien en Thaïlande. Que cela soit dans le cadre du rachat d’une société Thaïe existante ou d’une pure création, de licences pour les locations, d’un montage fiscal spécifique, ou de questions ou de doutes concernant vos visas afin de pouvoir séjourner en toute tranquillité.

Kumchai, Avocat Franco-Thai, indépendant de notre société, mais partageant nos locaux est à votre disposition sur rendez-vous et selon disponibilité. Nous vous invitons à prendre rendez-vous avec lui pour toutes questions préliminaires. Il offre 45 minutes de consultation gratuite.

CONFIER VOTRE BIEN À UNE AGENCE SPÉCIALISÉE

Si vous n’habitez pas sur Koh Samui, (vous occuperez personnellement votre bien de temps en temps) ou vous ne vous sentez pas de gérer complètement cette activité, nous vous préconisons de confier votre Bien locatif a une Agence spécialisée locale.

  • Elle diffusera votre bien auprès de tous les annonceurs OTA (Airbnb, booking.com, etc…),
  • C’est elle, et avec votre politique tarifaire, qui harmonisera l’ensemble de vos annonces,
  • C’est l’Agence qui répondra à toutes les demandes de clients quelque soit la langue dans les délais les + brefs afin de garder votre taux de réponse,
  • Elle gérera votre calendrier, le synchronisera avec tous les autres OTA afin de ne pas faire de doublons de réservations,
  • Vous la préviendrez lorsque vous désirez occuper votre bien pour vos vacances et elle bloquera les dates sur votre calendrier,
  • Elle gérera pour vous les aspects pratiques des check-in et check-out, prises de caution et la gestion de bien-être de vos vacanciers,
  • Egalement, la gestion des aspects techniques comme l’entretien de la piscine, du jardin, etc…
  • Enfin, c’est aussi elle qui collecte les cautions, les loyers et vous fera parvenir votre part déduite de leur commission.
Location de vacances : confiez votre bien à une agence spécialisée.

Bien entendu vous avez la possibilité de vous en occuper seul, en direct si vous résidez sur place. Cependant, la gestion quotidienne des réservations, des arrivées, des départs et de tous les à côtés comme la gestion du personnel Thaï, le ménage, le changement du linge, demandent une organisation rigoureuse et professionnelle. Beaucoup de propriétaires s’essayent pendant quelques temps et baissent les bras à terme, car la paire booking / villa Management service est un vrai métier qui peut devenir vite contraignant.

Les 2 options Agence ou vous même sont bien entendu à votre appréciation finale. Notre équipe saura vous conseiller au mieux et ceci en fonction de vos besoins.

CRÉER DES ANNONCES ATTRACTIVES

Si vous avez fait le choix de vous occuper seul de la promotion et de la gestion de votre bien locatif, il faut, en premier lieu, créer vos annonces sur les OTA. Nous vous préconisons :

  • Faites appel à un photographe professionnel (équipé également d’un drone pour les vues aériennes) pour mettre en valeur votre bien locatif. Les vacanciers potentiels s’attardent peu à des photos de faible qualité (téléphone portable par exemple). Voir cet article de Futurstay.
  • Si le précédent propriétaire ne l’a pas déjà fait, ouvrez un compte Airbnb, booking.com, TripAdvisor. Cela vous suffit pour commencer, car les autres OTA comme HomeAway, Wimdu, etc… ne vous amèneront pas souvent de réservations en Asie du Sud-est. Positionnez votre annonce Airbnb en réservation directe, c’est un +.

Attachez une attention toute particulière à la rédaction de vos annonces et de la qualité des photos que les internautes découvriront.

ÊTRE TOUJOURS PRO ACTIF

Les OTA et tout particulièrement Airbnb sont féroces sur votre taux de réponse. Dès que vous avez une demande de réservation qui vous arrive, répondez dans les plus brefs délais. Si besoin, ajoutez à votre IPAD, votre téléphone portable l’application dédiée afin d’être toujours averti d’une demande de vacanciers.

Ayez un style écrit professionnel et courtois dans la rédaction de votre réponse. N’essayez pas d’indiquer votre adresse email ou celle de votre site internet, Airbnb cachera vos informations systématiquement et votre auditeur ne les verra pas.

Ne pré-approuvez jamais une demande de réservation. Le client pourra penser que vous êtes pressé et cela risque de le freiner dans la conversion finale. Laissez-le plutôt revenir vers vous tranquillement et si besoin relancez-le s’il ne vous a pas répondu.

Enfin, mettez toujours votre calendrier à jour et si vous n’utilisez pas de Channel Manager, n’oubliez également jamais de l’actualiser manuellement sur vos autres OTA. Ceci afin de ne pas avoir de doubles réservations et un risque de pénalité.

DEVENIR UN PRO DE LA COMMUNICATION & DE L’ACCUEIL

Développer vos réservations est ensuite un parcours du combattant qui va demander du temps, de votre énergie mais qui soyez-en persuadé va payer à moyen terme.

  • La toute première chose à faire est de créer une page Facebook Pro. Pour cela il vous faut déjà un compte personnel. Invitez ensuite vos amis à aimer votre nouvelle page. Publiez régulièrement des photos qui vont faire vivre votre page. Idem, attachez de l’importance à la qualité de vos visuels publiés. Une fois par semaine, est un bon rythme de publication.
  • Créez vous un petit site internet professionnel avec un minimum de 2 langues. Faites appel à Jadea Samui qui vous proposera des solutions adaptées à vos besoins & personnalisées plutôt que de passer par les créateurs gratuits automatiques comme Wix. Les réservations directes (sans commission des OTA) sont en train de se développer.
  • Conservez toutes les adresses emails de vos clients. Vous allez vous en servir pour leur écrire de temps en temps (Offre tarifaire spéciale, événement local à leur signaleur, nouveauté de services dans votre bien. Des utilitaires gratuits d’envoi de Newsletter comme Mailchimp sont d’une aide précieuse.
  • Adoptez le Guide de Bienvenue digital réalisé par Yourguide.rentals. Fini l’éternel classeur à intercalaires transparents dans votre villa. Avec le digital, votre Guide pourra d’une part être personnalisé au nom de vos vacanciers et d’autre part il pourra être envoyé par mail à vos vacanciers avant leur date d’arrivée. Vous aurez ainsi non seulement la possibilité de leur pré-vendre des excursions, des services, etc… mais aussi de leur communiquer vos « règles de la maison », les bons plans locaux, etc… Un must à avoir pour sa location de vacances. Voir un exemple ici et pour vous donner une idée.

Le Marché de la location longue durée

sur l’île de koh samui

Le marché de la location longue durée est marché non négligeable qui mérite que l’on s’y intéresse lorsque l’on achète un bien immobilier et que l’on souhaite se positionner sur ce créneau.

L’avantage de la location longue durée est qu’il procure un revenu constant, certes moindre que la Courte durée, mais qui rassure. Le désavantage est que vous ne pourrez pas occuper votre bien si vous avez l’intention de venir passer quelques semaines sur l’île. Néanmoins, ce revenu pourra par exemple vous permettre de financer vos vacances et vos dépenses locales.

Il s’adresse principalement à des futurs expatriés, des expatriés (actifs ou retraités) ou encore à des vacanciers qui souhaitent passer plusieurs mois sur l’île au soleil et avec la chaleur locale.

On considère généralement que la location est dite longue durée lorsqu’elle excède une durée de 3 mois.

Les recherches de locations longue durée sur Koh Samui varient en fonction des motivations des locataires. Nous les classerons en 3 catégories distinctes.

  1. Les vacanciers qui souhaitent passer quelques mois sur l’île. La cible est large car c’est le budget alloué qui déterminera leur choix. Il peut aller de 10 000 THB à + de 60 000 THB / mois.
  2. Les futurs expatriés. Ce sont ceux qui étudient l’île en fonction d’une future expatriation, en vue de construire, en vue de s’installer ou encore d’acheter un commerce. Leur budget sera moindre car ils préserveront leur capital en vue du futur. Leur budget ira de 15 000 THB à 35 000 THB / mois.
  3. Les retraités ou les actifs. Pour ce qui est des retraités, leur budget varie bien entendu en fonction des pensions versées puis virées sur leur compte en banque Thaï. Il faut noter que la parité actuelle Euros / Bahts ne favorise pas les locations mensuelles élevées. Leur budget ira de 10 000 THB à 25 000 THB. En ce qui concerne les actifs, tout dépend de l’activité et de leur réussite professionnelle. Leur budget sera sensiblement identique à celui des retraités.

Vous avez des questions à nous poser

sur ce dossier du marché locatif de koh samui